▷ Arrendamiento de local de negocio [ Guía actualizada 2022 ] (2022)

El contrato de arrendamiento de local de negocio se rige en primer lugar por los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario por la LAU.

El arrendamiento de local de negocio, es aquel arrendamiento que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

El arrendamiento de local es denominado técnicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

El régimen legal aplicable al arrendamiento de local de negocio

El régimen aplicable viene previsto en el artículo 4.3 de la LAU:

“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Diferencias entre arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de industria

El arrendamiento de local hay que diferenciarlo del arrendamiento de industria, ya que en este último el objeto del contrato será el arrendamiento de un negocio en marcha, es decir, el arrendador arrienda un doble elemento, por un lado cede el local como espacio físico y por otro cede todos los elementos que configuran el negocio como pueden ser el mobiliario, existencias, licencias de actividad, maquinaria, clientela, etcétera.

Ejemplo de arrendamiento de local y de industria:

1.- Se arrienda solamente el local vacío, como espacio físico para que el arrendatario monte un negocio de cafetería. En este caso estamos ante un arrendamiento de local o también denominado “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

2.- Se arrienda un local donde se venía desarrollando la actividad de cafetería, pero en este caso en el contrato también se cede en arrendamiento toda la maquinaria, mobiliario, existencias, licencias, etcétera, que se encuentra en el local. En este caso estamos ante un arrendamiento de industria.

¿Cuál es la duración del arrendamiento de local?

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de local, no se establece ninguna particularidad, dejando la Ley de arrendamientos urbanos plena libertad de pactos a las partes contratantes. La duración, por tanto será por el tiempo que se quiera concertar.

Como sabéis, a diferencia del arrendamiento de local, el contrato de arrendamiento de vivienda sí tiene la particularidad de que el inquilino podrá continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete años si es persona jurídica, y todo ello aunque se haya pactado un tiempo inferior.

El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.

Vea qué ocurre si se arrienda un local a varios inquilinos, en este enlace.

¿Cuáles son los plazos para el arrendamiento de un local?

A diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de vivienda, la ley no establece un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de local.

Por tanto la duración de estos contratos será la que libremente pacten las partes.

Es importante advertir que al ser un plazo pactado voluntariamente por las partes, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a su cumplimiento.

Como quiera que la marcha del negocio instalado en el local no se sabe con exactitud si irá bien o mal en un futuro, es conveniente para los intereses del arrendatario establecer una cláusula en el contrato por la que pueda desistir del arrendamiento, siempre y cuando preavise al arrendador unos meses antes.

De esta manera podría abandonar el local sin que el dueño le obligue a pagar las rentas que falten o a exigir el cumplimiento del contrato.

Para evitar sorpresas y pleitos en un futuro, tanto el arrendador como el arrendatario deben acomodar las cláusulas del contrato al sentido común sin establecer obligaciones que a duras penas ya se sabe de antemano que no van a poder ser cumplidas por las partes.

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Incumplimiento del arrendamiento de local

El incumplimiento del contrato de arrendamiento de local como cualquier otro incumplimiento contractual puede provocar que por la parte cumplidora se exija el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, en cuyo caso también se pedirá la indemnización de daños y perjuicios.

Es importante que la redacción del contrato quede clara y se detallen las obligaciones de las partes contratantes.

Las obligaciones más frecuentes de incumplimiento por parte del arrendador suelen estar vinculadas con el goce pacífico del inmueble que se le entrega al arrendatario y con la realización de obras que puedan competerle.

Por su parte las obligaciones más frecuentes de incumplimiento por parte del arrendatario del local estarán referidas al pago de la renta y al tiempo de duración del contrato.

Traspaso del local negocio y subarriendo en contratos de arrendamiento posteriores al 1.01.1995:

Cuando el contrato de arrendamiento es posterior al 1 de enero de 1995, se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994.

En el caso de que el arrendatario del local quiera ceder el mismo a una tercera persona, puede hacerlo bien a través del subarrendamiento o a través de la cesión del local, al que vulgarmente se le sigue llamando traspaso del local de negocio.

Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local (traspaso) a una tercera persona siempre que en el contrato no se haya prohibido, toda vez que como existe libertad de pactos entre los contratantes, puede establecerse esta prohibición.

Si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su art. 32 que el arrendatario del local podrá subarrendar el local o bien ceder el local a una tercera persona, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato (traspaso) o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la ley de arrendamientos urbanos con la jurisprudencia consideran que no existe cesión del contrato el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10% o del 20% de la que acabamos de hablar en el apartado anterior.

Para que se produzca la cesión como el subarriendo, se debe notificar de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Si quiere ver los requisitos del traspaso de negocio, en aquellos contratos de arrendamiento comprendidos entre el año 1965 y el 31 de diciembre de 1994, haz clic en el siguiente enlace.

Traspaso de local de negocio

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▷ Arrendamiento de local de negocio [ Guía actualizada 2022 ] (1)

Indemnización a favor del arrendatario del local

Cuando termina un contrato de arrendamiento de local por el transcurso del plazo convenido, en el que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

La renta en el contrato de arrendamiento de local

La renta que el inquilino abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada por las partes en el contrato., se pacta libremente por las partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En cuanto a la actualización de la renta,será conformea lo que se haya pactado.

Si no se abonase la renta o cantidades asimiladas (comunidad de propietarios, pago del IBI, etc.) pactadas en el contrato, el arrendador podrá acudir al juicio desahucio por falta de pago.

La fianza en el contrato de arrendamiento de local

Lo primero que hay que decir, es que en el contrato se pueden fijar las garantías económicas o avales que se consideren oportunas. Ahora bien, con independencia de esta libertad de pactos, el inquilino deberá entregar al arrendador (quien será el obligado a depositar en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el local), el importe de dos mensualidades de renta, que es lo que se denomina el depósito de la fianza.

Este depósito es obligatorio que lo efectúe el arrendador. La fianza se recuperará por el arrendador al finalizar el arrendamiento y le será devuelta al arrendatario si no se adeudan rentas, cantidades asimiladas (luz, etc.) o no existen desperfectos en el local.

Ejemplo: En el contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega por el inquilino de 5 mensualidades de renta como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento. El arrendador, de esas 5 mensualidades, tiene la obligación de depositar dos mensualidades en la Comunidad Autónoma, que rescatará al finalizar el arriendo. Las otras tres mensualidades se las queda también e igualmente le serán devueltas al inquilino si ha cumplido con el contrato y la finca se encuentra sin daños o desperfectos.

Recomendación: Os aconsejamos que leáis nuestro artículo sobre la fianza en los alquileres donde vienen recogidas la mayoría de las particularidades de las distintas Comunidades Autónomas.

La fianza, como hemos dicho, tiene como objetivo responder como garantía del pago de la renta, cantidades asimiladas y de los posibles daños ydesperfectos que el arrendatario pueda causar en el local arrendado.

Las obras en el local arrendado

Hay dos tipos de obras, las de conservación y las de mejora:

1.- Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc). En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que el local sufra con motivo del uso ordinario.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.

2.- Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario al igual que las de conservación tiene que tolerarlas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

La venta por el propietario del local arrendado

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones de la venta, ya que el inquilino tiene un derecho de tanteo y retracto sobre el local.

El derecho de tanteo que tiene el arrendatario antes de que el dueño venda la finca, tiene una duración de treinta días.

Si el propietario ha realizado la venta sin ofrecérsela al inquilino, éste podrá impugnarla y ejercer el derecho de retracto. Este derecho podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la citada venta.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir cuando revende todo un edificio en su totalidad.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere los mismos derechos y obligaciones del arrendador, subrogándose en su posición en el contrato.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento de local?

  1. Al finalizar el plazo de duración pactado
  2. El impago de la renta.
  3. La cesión o subarriendo del local sin comunicárselo al dueño.
  4. Causar daños en el local intencionadamente o realizar obras no consentidas por el dueño.
  5. Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.

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Inmaculada Castillo

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FAQs

¿Cuánto sube el arriendo de un local comercial en 2022? ›

Inició el 2022 y los arriendos podrán aumentar hasta en un 5,6%, cifra que corresponde a la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del 2021, de acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) y según estimaciones del Banco de la República.

¿Cómo se ajustan los alquileres de locales comerciales? ›

Ajustes. Para los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.

¿Qué dice la nueva ley de alquileres sobre locales comerciales? ›

La nueva Ley de Alquileres fijó el plazo mínimo de locación en tres años. La norma que comenzó a implementarse el 1° de julio del 2020 contempla básicamente a las viviendas. En lo que respecta al comercio, la única modificación que hubo es la duración de los contratos: de dos años, se pasó a un mínimo de tres.

¿Cómo se actualizan los contratos de alquiler comercial? ›

  • La actualización del valor de los alquileres será de manera anual y que el ajuste se realizará según una combinación entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales;
  • Se extiende de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, cualquiera sea su destino;
1 Sept 2021

¿Cómo se calcula el aumento de alquiler 2022? ›

En síntesis, el método es dividir el valor total del alquiler por el índice correspondiente a la última actualización de los 12 meses posteriores y multiplicarlo por el índice del 2022 de la misma fecha. El número que arroje esta cuenta será el valor que los inquilinos tendrán que pagar por todo el año.

¿Cuánto puede aumentar un alquiler por año 2022? ›

El aumento puede llegar a ser hasta de un 10%, dependiendo de la ciudad y las regulaciones que existan para el control de renta.

¿Que alícuota se aplica a los alquileres de locales comerciales? ›

Como pauta general las locaciones de inmueble están gravadas en el impuesto con la alícuota general del 21%, pero existe una serie de exenciones que establece la normativa en el artículo 7 inciso H punto 22: Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia.

¿Cuánto es lo máximo que se puede aumentar un alquiler? ›

Una de las medidas más impactantes es el límite que ha puesto el Gobierno a la actualización de los precios del alquiler. Este límite será de un máximo del 2%, una gran diferencia con respecto a si se actualizase con respecto al IPC, el cual ha subido un 8,3% en junio de 2022.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de un local? ›

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de un local? Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración de los contratos de alquiler de locales comerciales es libremente pactada por las partes. Es decir, se puede alquilar un local por el tiempo que se quiera.

¿Cuánto tiempo se da para desalojar un local comercial? ›

Como el arrendatario debe ser notificado con 3 meses de anticipación de que no se le renovará el contrato, o que se le terminará, surge de allí el plazo de los 3 meses que tiene el arrendatario para desocupar.

¿Cuál es el plazo minimo para alquilar un local comercial? ›

Esta ley prevé un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble cualquier a sea su destino (habitacional o comercial), si las partes establecen un plazo menor a éste se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

¿Cuándo sale la nueva ley de alquileres 2022? ›

Última actualización: 23/6/2022. La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020.

¿Qué hacer si el inquilino no se quiere ir? ›

Debes enviar una comunicación por escrito mediante correo certificado, así tendrás un soporte de que esa persona recibió tu comunicación y que le estas informando acerca de tu decisión de terminar el contrato y en donde otorgas un tiempo prudencial mínimo de tres (3) meses para que los arrendatarios consigan otro lugar ...

¿Cómo se calcula el aumento del alquiler con la nueva ley? ›

En conclusión, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se actualizó la última actualización 12 meses atrás, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.

¿Cómo se actualiza una renta de alquiler con el IPC? ›

Consiste simplemente en aplicar a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube; y si el ipc es negativo, la renta baja. Un error frecuente es esperar a que salga el ipc del mes en que el contrato cumple una anualidad para actualizarlo.

¿Cuánto es lo máximo que se puede subir un arriendo? ›

Los arrendatarios pueden aumentar el canon de arrendamiento siempre y cuando, este aumento sea inferior al incremento que haya tenido el IPC, que, según la cifra divulgada por el DANE, para el 2022 es de 5.62 %.

¿Cuánto es el máximo que se puede aumentar un alquiler? ›

A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

¿Cuánto es lo máximo que se puede subir un alquiler? ›

Una de las medidas más impactantes es el límite que ha puesto el Gobierno a la actualización de los precios del alquiler. Este límite será de un máximo del 2%, una gran diferencia con respecto a si se actualizase con respecto al IPC, el cual ha subido un 8,3% en junio de 2022.

¿Cómo se calcula el IPC para subir el arriendo? ›

Reajuste arriendo según IPC:

Se realiza en función de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el periodo pactado para el reajuste. Así las cosas, por ejemplo, si de junio a diciembre la tasa se incrementa en un 3,5%, el valor del arriendo debería subir en la misma medida.

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Author: Rueben Jacobs

Last Updated: 01/05/2023

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